Se sei residente in Italia e vendi un immobile negli Stati Uniti, entrano in gioco due sistemi fiscali e una legge specifica americana — FIRPTA — che obbliga l'acquirente a trattenere il 15% del prezzo di vendita. Ecco tutto quello che devi sapere.
Cos'è FIRPTA?
FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) è una legge americana del 1980 che garantisce all'IRS la riscossione delle imposte sulle plusvalenze immobiliari realizzate da "persone straniere" (Foreign Persons) che vendono beni immobili negli USA.
Il Meccanismo della Ritenuta
L'acquirente è obbligato a trattenere il 15% del prezzo di vendita e versarlo all'IRS entro 20 giorni dal rogito. Questa ritenuta è un anticipo sull'imposta — non l'imposta definitiva.
Esempio: vendi a $400.000 → l'acquirente trattiene $60.000 e li versa all'IRS prima di pagarteli.
Chi è "Foreign Person" ai fini FIRPTA?
Sei considerato Foreign Person per FIRPTA se al momento della vendita non sei residente fiscale U.S. (U.S. tax resident). Per gli ex residenti americani che si sono trasferiti in Italia, questo dipende da:
- Se hai un Green Card ancora valido (sei U.S. tax resident → FIRPTA non si applica)
- Se sei cittadino americano → FIRPTA non si applica ai cittadini U.S., indipendentemente dalla residenza estera
- Se sei cittadino italiano (non americano) residente in Italia che possiede immobili USA → FIRPTA si applica pienamente
Esenzioni dalla Ritenuta FIRPTA
Esistono alcune esenzioni che eliminano o riducono la ritenuta:
- Prezzo di vendita ≤ $300.000: L'acquirente intende usare la proprietà come abitazione principale → ritenuta zero
- Prezzo $300.001–$1.000.000: Stessa condizione di uso come abitazione → ritenuta ridotta al 10%
- Withholding Certificate (IRS Form 8288-B): Richiedi all'IRS di ridurre la ritenuta all'imposta effettiva stimata sulla plusvalenza
Come Recuperare l'Eccedenza Trattenuta
Se la ritenuta del 15% supera l'imposta effettiva sulla plusvalenza, hai diritto al rimborso attraverso:
- Presentare la dichiarazione U.S. (Form 1040-NR per non residenti, o Form 1040 per cittadini U.S.)
- Riportare la vendita in Form 8949 e Schedule D
- Calcolare la plusvalenza effettiva (prezzo di vendita meno il costo di acquisto e miglioramenti)
- L'IRS rimborsa la differenza tra ritenuta versata e imposta dovuta
I tempi di rimborso sono tipicamente 6–12 mesi dalla presentazione della dichiarazione.
La Dichiarazione Italiana
Come residente fiscale italiano, devi dichiarare anche in Italia la plusvalenza realizzata all'estero:
- La plusvalenza sull'immobile U.S. va riportata nella dichiarazione italiana (Modello Redditi PF)
- L'imposta americana pagata (o trattenuta via FIRPTA) può essere utilizzata come credito d'imposta estero in Italia
- Il Quadro RW va aggiornato — la vendita dell'immobile elimina l'obbligo di dichiarazione per quell'asset
Moduli e Adempimenti
- Form 8288: Versamento della ritenuta da parte dell'acquirente
- Form 8288-A: Ricevuta della ritenuta trattenuta (conservala per il rimborso)
- Form 8288-B: Richiesta di riduzione della ritenuta prima del rogito
- Form 1040 o 1040-NR: Dichiarazione annuale con la vendita
- Form 8949 + Schedule D: Dettaglio della plusvalenza
Stai Vendendo un Immobile negli USA?
La coordinazione tra FIRPTA, dichiarazione italiana e crediti d'imposta richiede un team che conosce entrambi i sistemi. Gestiamo l'intero processo in italiano e inglese.
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